陳守良*近一直徬徨著。自從他打定主意將自己的山東良田花卉苗木有限公司名下的60多畝土地，改造成為一處為與其相鄰的***中國北方花卉苗木交易中心項目園區(qū)提供配套服務的商業(yè)項目后，已經有好幾撥投資商前來洽談合作事宜，但始終沒有一個讓他如意。

直到幾位來自浙江海寧的投資商向他透露將在這里投建一座皮革城的意向，陳守良終于有了柳暗花明的感覺。他從電視廣告中獲知，山東招遠和青島兩地相繼建起皮革（草）城，據說生意相當不錯。“如果能夠在青州建起一座皮革城，那自然很值得期待。”15日上午，陳守良滿心歡喜地告訴記者。

皮革城密集落戶山東

事實上，陳守良了解到的信息，只是近年來皮革類專業(yè)市場在山東遍地開花之勢的冰山一角。

據記者粗略統(tǒng)計，截至目前，山東省內公開以皮革（草）城命名的商業(yè)項目至少就有5家，包括煙臺市招遠皮革城、青島皮草城、臨沂浙商海寧皮革城、周村海寧皮草城、東營皮革城等。另外，濟南世購服裝廣場、青島服裝批發(fā)市場、淄川服裝批發(fā)市場等大型服裝集散地均有皮草專柜（區(qū)），淄博張店還有一家大型的網上皮衣皮草批發(fā)商城，如果再寬泛一點，濟南洛口的齊魯鞋城·品牌港也具有皮革城的概念和規(guī)模。上述項目大多在數萬至十多萬平方米的規(guī)模，投資額幾億元至十多億元不等。

如此眾多的皮革類專業(yè)市場集中在近兩三年內落戶山東，有著其深遠的產業(yè)和市場背景。煙臺大學管理學院副教授王豐國已經關注招遠皮革城達3年之久。他分析，山東地處華東地區(qū)*北部，四季分明，冬季溫度較低，經濟相對發(fā)達，因此受到皮革（草）行業(yè)的格外眷顧。

此前，由于成本昂貴，我國皮革產品內銷數量不多。由于美國次貸危機以及隨后的美債和歐債危機，歐美經濟受到重創(chuàng)，其購買力和需求急速下降，出口受阻的嚴峻形勢迫使國內大批皮革企業(yè)轉向內需市場尋求出路，以消化其相對富余的產能和強大產業(yè)慣性帶來的積壓產品。國內一些經濟相對發(fā)達、消費能力強的地區(qū)包括山東，順理成章成為皮革企業(yè)的目標市場。

據記者觀察，近20年來浙江海寧皮革產業(yè)板塊的迅速崛起和以海寧中國皮革城為代表的一批專業(yè)市場運營商的出現，也對當下皮革（草）城席卷大江南北的市場態(tài)勢起到推波助瀾的作用。

2010年成功登陸A股中小板之后，“不差錢”的海寧中國皮革城先后在省外的遼寧佟二堡、河南新鄉(xiāng)、四川成都分別投建規(guī)模較大的皮革專業(yè)市場。與海寧中國皮革城共享客戶資源和數據庫的當地其他市場運營商也隨之加入到這場省外圈地擴張的浪潮之中。陳守良遇到的，正是這類效仿海寧中國皮革城開發(fā)模式進行省外擴張的海寧籍市場運營商。

商業(yè)模式為王

龐大的內需市場可能會讓中國皮革業(yè)從容地擁有一個“黃金時代”。中國科技大學博士生導師、國家制革技術研究推廣中心主任王全杰教授接受導報記者采訪時預測，國內消費水平若能持續(xù)提高，中國皮革業(yè)將迎來一個20年左右的快速增長期。

中國皮革協(xié)會副理事長李玉中告訴導報記者，以往我國皮革產業(yè)格局分為南北兩大板塊，近年來山東、江蘇、浙江、福建、廣東等沿海地區(qū)皮革產業(yè)集群的崛起*大的豐富了中國皮革業(yè)的內涵，目前各類各級別的皮革專業(yè)市場有近600處之多，而且大多分布在東部沿海地區(qū)。

但是，由于各種原因，國內的皮革產業(yè)集群、專業(yè)市場和目標消費市場之間一直存在著空間錯位，其中產業(yè)集群與專業(yè)市場的有機結合相對要好一些，但專業(yè)市場的運營一直具有濃烈的本土化特色，導致其與目標消費市場錯位嚴重。

這種狀況一直持續(xù)到海寧中國皮革城的成功上市。很顯然，擁有巨額資本背景的海寧中國皮革城，近幾年發(fā)起的一系列異地擴張攻勢正在為中國皮革業(yè)的重新整合增添諸多變數。

“同樣增添變數的，還有像招遠皮革城這樣由目標消費市場所在地的本土企業(yè)成長起來的市場運營商。”有著數年投行從業(yè)經歷的招遠皮革城項目經理徐傳赟6日接受導報記者采訪時如是說。在徐傳赟看來，與海寧中國皮革城相比，像招遠皮革城這樣來自目標消費市場的本土型市場運營商*大的短板就在于缺乏一個關于產業(yè)集群的龐大數據庫，這會讓他們在招商前期付出巨大的時間成本。

對于一個投資數億元的專業(yè)市場項目來說，除了數據庫，開發(fā)商對商業(yè)地產的熟稔和對項目收益的預期同樣至關重要。而作為一個建筑面積動輒數萬平方米、投資額數億元的商業(yè)項目，更需要有一個商圈系統(tǒng)和科學合理的商業(yè)模式對其形成全面支撐。具體到招遠皮革城，目前支撐它的是由發(fā)展商金暉集團統(tǒng)一開發(fā)的金暉裝飾材料市場、金暉商業(yè)步行街、金暉物業(yè)公司、金暉家居等眾多商業(yè)項目所形成的業(yè)態(tài)組合。而近年來出現在各地的許多專業(yè)市場不瘟不火的根本原因，就在于缺乏類似的商圈系統(tǒng)的支撐。

王豐國分析說，離開產業(yè)集群母市場異地擴張的專業(yè)市場運營商，均將面臨三類風險，**是前期建設風險，如規(guī)劃、談判、拿地、建設、拆遷等，其次是招商風險，風險高低與其客戶數據庫的規(guī)模和質量成反比，再有就是市場銷售風險，招商完畢還需要解決產生人氣和形成銷售業(yè)績的問題。

對于來自海寧的市場運營商來說，他們擁有成熟的客戶資源和數據庫，加之許多皮革城項目都是所在地政府的招商項目，所以前兩個問題都不是大問題。但由于對目標消費市場狀況的熟悉需要一個過程，而孤立的一個專業(yè)市場項目，如果不能置身于一個相對成熟的商圈之中，有與之相關的產業(yè)鏈和其他業(yè)態(tài)作為支撐，成功率不會太高。盡管海寧中國皮革城可能憑借資金實力挺過第三關，實力稍遜的運營商也該對此有足夠的警覺。

王豐國建議“陳守良們”，在接過海寧皮革專業(yè)市場運營商拋出的繡球前一定要事先盤算清楚：自己是否有耐心等待一座皮革城經歷一個可能比較漫長的投資回報周期？