房屋安全檢測是通過調查、現場檢測、結構分析驗算，對房屋安全性進行鑒定，對房屋作出是否安全的判定，是房屋可靠性檢測（安全性、適用性和耐久性）的一個部分。房屋安全檢測一般適用于已發現安全隱患、危險跡象或其他需要評定安全性等級的房屋，房屋安全檢測不含各種自然災害可能對房屋造成的危害因素，但災后出現房屋危險跡象時，仍應對房屋本身作出安全鑒定。

房屋安全檢測的主要內容包括房屋使用歷史與結構體系調查及施工偏差與缺陷檢測、房屋變形測量、房屋完損狀況檢測及房屋損壞原因分析、房屋結構材料性能檢測、房屋結構驗算、房屋安全性評估、房屋檢測結論及加固處理建議等七部分內容。

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一、房屋使用歷史與結構體系調查

房屋結構體系調查一般在現場初步調查、委托方提供圖紙資料的基礎上確定，并對其進行檢測、復核，是否滿足設計要求。結構體系的復核調查內容包括各層房屋平面范圍、軸網尺寸、層高、構件材料、承重結構構件布置、構件制作方式、節點形式、填充墻類型等。

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（1） 軸網尺寸與層高檢測采用鋼卷尺測量凈距和構件截面，并在此基礎上計算軸網尺寸與層高。

（2）構件材料檢測時，需將構件表面裝修層鑿除，目測構件材料（混凝土、鋼、砌體、木），砌體尚應區分塊體種類（標準磚、多孔磚、三孔磚、混凝土砌塊等）和砂漿種類（水泥砂漿、水泥石灰混合砂漿、石灰砂漿、石灰粘土砂漿等）。

（3）承重結構構件布置主要復核梁、柱、墻、板分布位置，有無增加、減少、改變方向或位置等。

（4） 構件制作方式，對混凝土構件主要查明是現澆、預制還是疊合構件；對磚墻主要查明有否存在空斗砌法。

（5）節點形式復核，對混凝土結構主要查明框架整澆、預制拼裝節點、牛腿擱置節點等；對鋼結構主要查明節點是焊接、螺栓連接、鉚釘連接，區分剛接與鉸接節點；對砌體結構主要查明梁、板等水平承重構件在磚墻上的擱置方式；對木結構主要查明榫接、齒連接、螺栓連接、釘連接、齒板連接等連接方式。

（6）填充墻類型，主要包括輕質隔墻、標準粘土磚墻、多孔粘土磚墻、砌塊墻等，調查時尚需查明填充墻與主體結構的連接方式。

（7）除房屋平面范圍、承重結構構件布置在現場條件許可時需進行全面普查外，其余項目均可采用抽查方式。抽查數量以能準確判斷實際做法為標準確定。

（8）通過圖紙資料分析與現場調查復核，準確判斷房屋的結構體系：磚混結構、磚木結構、底層框架磚混結構、內框架磚混結構、框架結構、排架結構、剪力墻結構、框架-剪力墻結構、框架-核心筒結構、筒中筒結構等。

（9） 通過圖紙資料分析與現場復核調查，分析結構構造，主要是影響結構整體性、安全性、耐久性與正常使用性能的因素，如預制構件的連接方式、鋼木結構的節點形式與剛度、混凝土構件的配筋形式及錨固長度、磚墻砌法及連接部位的搭接方式等。

（10）無圖紙資料的應增加現場測繪工作。

（11） 通過比較設計圖紙與現場實際情況的差異、查閱歷史檔案、向業主或有關知情人員了解情況等方式調查房屋使用歷史，包括建造、改造、擴建、裝修、用途改變、業主改變等情況。

（12）必要時，檢測構件截面、墻柱垂直度、保護層厚度、鋼筋間距、鋼筋規格、鋼筋數量、構件表面缺陷、焊縫內部缺陷、混凝土內部缺陷等施工偏差與缺陷。

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二、房屋變形測量

在具備條件時，應通過房屋的沉降測量來推算房屋的不均勻沉降和傾斜，房屋的沉降測量應在原有沉降觀測點上進行；當不具備條件時，房屋的傾斜可通過測量房屋豎向棱線的相對傾斜率確定，房屋的相對沉降可通過測量外墻勒腳線、窗臺、樓地面的相對高差確定。

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（1）連續的沉降觀測應采用二等水準觀測精度要求；僅對原有水準點高程進行復核測量時可采用三等水準觀測精度要求；勒腳線、窗臺、樓地面相對高差的測量精度應控制在2mm以內。

（2） 豎向棱線傾斜測量的精度應控制在0.1‰以內，讀數次數不少于2遍。除測量上、下二點的水平投影位置偏差值外，尚宜測量上、下二點的垂直距離。

（3）需確定房屋的沉降速率時，連續觀測的持續時間不宜少于3月，測量次數不宜少于3次。

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三、房屋完損狀況檢測及房屋損壞原因分析

采用文字、圖紙、照片等方法，記錄房屋建筑結構構件、裝修和設備的損壞部位、范圍和程度。當房屋存在的質量問題，應分析成因；仲裁項目尚應區分質量問題的責任，多個因素均有影響時，宜區分各因素的主次關系。質量問題的成因可歸納為地質、設計、施工、材料、使用不當、環境影響、災害影響、自然老化、質量通病等幾類。

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（1）當房屋存在沉降和不均勻沉降問題時，應重點調查場地地質狀況，查明明浜、暗浜、洞穴等不良地質狀況，以及設計、施工時采取的措施，確定質量問題成因。

（2）當質量問題與設計因素有關時，應以圖紙、設計變更單、會議紀要等書面資料以及國家、行業與地方標準為依據，通過結構體系與構造分析、結構驗算等綜合判斷。凡有關標準未作明確規定的內容不宜歸結為設計問題。

（3）當質量問題與施工因素有關時，應以現場復核的圖紙與實際的差異情況、施工偏差與施工缺陷情況為依據，在綜合評估施工質量和分析施工質量與現有質量問題關系的基礎上作出判斷。

（4）材料問題一般是指混凝土中含有Cl-、MgO、CaO、粘土等不良成分引起的質量事故，應通過有關化學分析、X射線衍射分析等手段分析具體原因和危害程度。

（5）使用不當是指改變房屋用途、使用中損壞結構構件、使用超載等，應通過現場調查、檢測和計算分析，確定這些因素與現有質量問題的關系。

（6）環境影響主要是指房屋受相鄰工程施工影響引起的問題，應通過現場監測、概念分析和計算，確定相鄰工程施工與房屋質量問題的相關性，重點應區分相鄰工程施工影響與房屋本身設計、施工因素、自然老化等的影響。

（7）災害影響是指房屋受化學腐蝕、火災、臺風、蟲蟻害、地震、爆炸等自然和人為災害的影響，這類房屋檢測一般在災害發生后隨即進行，破損嚴重，原因清楚，重點是分析危害程度。

（8）自然老化是指房屋在使用過程中，發生混凝土碳化、鋼材銹蝕、磚墻風化、木材腐朽等耐久性自然老化現象。

（9）質量通病是指房屋的設計、施工、使用均滿足有關標準要求，但仍發生的帶有普遍意義的質量問題，如預制混凝土構件的拼接縫、現澆混凝土樓板的收縮與溫差裂縫、外墻面頂部兩端的八字形溫度裂縫等。

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四、房屋結構材料性能檢測

房屋結構材料性能檢測檢測項目根據結構驗算與評估的需要確定。

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五、房屋結構驗算

必要時，根據房屋結構特點，建立驗算模型，按房屋結構材料性能和使用荷載的實際狀況，按現行規范對房屋結構進行驗算。

（1）結構驗算應采用合理的計算模型。驗算的主要參數是承載力與變形；必要時尚需驗算裂縫寬度、疲勞強度等參數。這些參數也可采用現場荷載試驗的方法實測檢驗。

（2）一般房屋的結構整體驗算應采用計算機程序計算，簡單結構或局部構件也可采用手算。結構驗算用計算機程序一般采用PKPM系列程序，包括PKPM、TAT、SATWE、JCCAD等。

（3）結構計算模型、材料強度及荷載取值應在報告和計算書明確說明。計算書尚應列出各項恒、活荷載的取值依據。

（4）采用計算機程序計算的計算書應包括結構信息、周期振型、結構位移、代表層配筋簡圖等重要輸入、輸出文件。

（5）檢測報告中的結構驗算部分應給出周期、層間位移、樓層剪重比等驗算結果總體信息（必要時），承載力驗算結果可選擇代表性構件列出。

（6）對重要的結構構件，也可采用現場荷載試驗方法檢測承載力、變形等構件受力性能。

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六、房屋安全性評估

房屋的安全性，應結合結構驗算、結構體系與構造分析、施工質量與完損程度進行綜合評估。委托方未明確要求進行可靠性等級、危險性等級評定的項目，可不評定整體結構的可靠性或危險性等級，但應對存在問題、是否需要加固或維修等給出結論。委托方明確要求進行可靠性等級或危險性等級評定的項目，應分別按照《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292、《工業廠房可靠性鑒定標準》GB50144和《危險房屋鑒定標準》JGJ125進行逐級評估。工程質量綜合檢測等項目尚需評估房屋施工質量。施工質量的評估應按各施工驗收規范為依據，按各分部分項工程中的抽樣檢測結果（施工偏差與缺陷）分別評估。

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七、檢測與評估結論及維修加固建議

1. 檢測與評估結論

房屋檢測與評估結論是對現場調查檢測、計算分析、質量評估的總結，一般應包括結構體系符合性、材料性能檢測、完損狀況檢測、沉降變形檢測、結構驗算結果、損壞原因分析、質量評估結論等內容，具體內容可根據項目類型進行適當增減和調整。檢測與評估結論應是依據現場調查檢測、計算分析和質量評估結果自然得出的，不得出現無根據的結論。檢測與評估內容應符合委托合同要求，結論應做到內容全面、條理清晰、語言簡練。

2. 房屋維修加固處理建議

房屋的處理措施建議一般包括正常使用、限制荷載、加固、維修、拆除、定期監測等。需要限制荷載、加固、維修或拆除時，應指出加固、維修或拆除的范圍、原因、方法、依據標準，其中范圍與原因應明確，建議的處理意見應根據委托合同要求提出相應深度的方法、方案等，所提出的方法、方案應有可操作性。需定期監測的項目應指出監測內容、方法、周期等。