動物園服裝批發市場（以下簡稱“動批”）搬遷已成定局，但搬遷過后，這塊土地如何新生？北京商報記者從動批產權方、商業地產研究人士、相關政府部門等各個方面深入采訪，大膽猜測了動批重生的八大可能性。

　　猜想一：購物中心

　　可行指數：★★★★★

　　動物園批發市場一直是北京的一大傳統商圈，盡管其業態以批發為主，但每天仍有大量消費者慕名前來消費。業內認為，便捷的交通和動批此前聚集的人氣、商氣、財氣，被認為是籌建購物中心的一大優勢。北京市有百貨130余家，近年來，購物中心的數量也在急劇增長。但是資料顯示，目前購物中心多以東城、朝陽為主，城市以西的區域購物中心數量較為稀少，缺乏大體量的購物中心。

　　不僅如此，據北京商報記者了解，動批商圈創造的GDP與政府在此地花費的管理費用不成正比。低稅收和高額的管理費用給政府帶來了巨大的經濟壓力，而與之相反，購物中心的GDP回報率則遠高于批發市場。針對于此，業內認為，在動物園批發市場開設購物中心，一方面可以將此前動批營造的商業氛圍聚集利用，另一方面也能為北京的GDP做出一定的貢獻。在調查中，北京商報記者發現，動批雖處于核心城區，但周邊以老舊小區為主，籌建購物中心及配套商業也能滿足周邊居民的生活所需。

　　不容忽視的是，新建購物中心或將為交通帶來壓力。據北京商報記者了解，目前動物園及西直門地區，因處于中心城區的交通樞紐，再加上西直門橋的路線較為復雜，使其一直難改交通阻塞的形象。RET睿意德執行董事張家鵬認為，大型購物中心的修建仍將會給西直門地區的交通帶來壓力。此外，北京工商大學商業經濟研究所所長洪濤稱，目前購物中心的同質化問題嚴重，如果不提前將購物中心的業態規劃好，盲目開業，短時間內將難以盤活。

　　猜想二：寫字樓

　　可行指數：★★★★☆

　　核心城區寫字樓空間用盡，一度成為北京等一線城市發展商業地產的一大難題。

　　根據房地產服務營運商戴德梁行今年發布的《全球寫字樓租務開支報告》顯示，亞太地區的寫字樓可利用空間有限，對于北京、上海等一線城市來說，在中心城區開發新的寫字樓幾乎被認為是天方夜譚。但隨著動批外遷等一系列方案的出臺，3-5年之后，西直門外、西北二環附近留出一片可重新規劃的土地。

　　北有中關村、南有金融街，再加上動批距西直門公交樞紐及北京火車北站距離較近，便捷的交通也被認為具有發展高端寫字樓得天獨厚的先決條件。

　　中國商業地產聯盟副會長王永平認為，動批地處西城區和海淀區交界，近年來，兩區都在不斷的擴建金融街和中關村的商務辦公，動批搬遷之后，改建為商務寫字樓或將是兩區政府心之所向。

　　盡管動批改成寫字樓具有地理位置的優厚條件，但在張家鵬看來，動批一直以從事小商品批發為主，并不是傳統意義上的高端商圈，改成寫字樓轉型過大，且浪費了目前動批市場營造的商業氣氛。

　　此外，相關資料顯示，近年來，受內地經濟增長放緩以及節儉風的盛行，企業對空間利用效率的提升，國內一線城市的租賃需求均有所減退。在此背景下，在動批現在的地盤開發寫字樓，一方面成本較高，另一方面也被認為風險太大，前景難以預估。

　　猜想三：高檔住宅

　　可行指數：★★★★☆

　　市場上對于住宅的需求仍呈現出供不應求的局面。在中心城區住宅開發基本飽和的情況下，憑空出現的動批外遷，是否會讓住宅開發商們將目光聚集于此？

　　與動批位置相當，在東二環外也有一片因為市場拆遷改建的樓盤。據一位居住在附近的老居民介紹，如今的萬國城此前是一個早市，因為東直門商圈整體發展的需要，后改建為高檔住宅。萬國城moma的二手房均價在6萬-7萬元/平方米，在附近小區中算是較為搶手的資源。

　　業內認為，從目前北京市場對住宅的需求度來看，開發住宅或許成本較高，但是由于此地距市中心較近，交通便利，有毗鄰動物園等公共設備，開發如萬國城、棕櫚泉等高檔住宅，或將出現快速售空的場面。

　　開發成本過高被認為是改建住宅*大的瓶頸。北京商報記者在調查時發現，不同于其他商戶與市場的租賃關系，動批商鋪多為二房東轉租，其中的產權劃分相當復雜，不少商戶與市場之間甚至存在三房東、四房東的現象，這也為政府搬遷帶來巨大的賠償壓力。王永平認為，為了考慮賠償，政府或許會將成本與開發商共攤，相比于購物中心，高檔住宅或不利于成本的回收。

　　高檔住宅市場現蕭條景象也被認為是動批改住宅的不利因素。據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，今年一季度，北京全市成交總價超千萬的新建商品住宅交易量為524套，比2013年四季度的771套減少247套，跌幅逾三成，比2013年一季度的660套也減少136套，跌幅逾兩成。

　　猜想四：城市文化符號

　　可行指數：★★★☆☆

　　以現在的動物園批發市場為原點，向西依次是北京天文館、首都體育館、紫竹院公園；向東北是北京展覽館；向北是國家圖書館，緊接著便是中關村附近的高校群。在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來，雖然西直門以西是以商務為主體的規劃，但從城市發展的長期角度考慮，動物園周邊集聚的展覽館、紫竹院等非常有北京特色文化，同時又有天文館、古生物博物館等科普教育場所，可以考慮建成有城市符號特征的文化路線。

　　目前北京具有文化地標性質的區域分別有以藝術氣質聞名的798，以民俗為特色的前門大街，以***為主的九門小吃街，文藝青年聚集地南鑼鼓巷等等，不過在市商務委的規劃中，上述特色街區主要面向外來人口旅游觀光，商業氛圍濃厚，人群密集。

　　郭增利認為，動物園批發市場外遷，除了業態低級外，對交通造成的壓力也不容小視，而外遷后新的規劃則要規避這個問題。動物園附近的西直門立交橋曾被戲稱為“世界*大的迷宮”，加之附近大大小小的批發市場及零散的配套商業，動物園商圈成了北京有名的人群密集場所，節假日期間，各路途經動物園的公交車經常以甩站不停車來避免混亂。

　　在郭增利看來，建成以科普教育為主的城市文化符號地帶，可以*大限度的利用原有資源，也大大緩解了本地區原有的交通壓力。不過動物園批發市場所處的位置位于西二環、西三環之間，寸土寸金，如果規劃考慮以社會效益為先，則要面臨漫長的收益期。

　　猜想五：高端商務中心

　　可行指數：★★★☆☆

　　與改建前的萬國城地區相比，動批所聚集的商業氛圍要遠高于東直門外地區。盡管籌建購物中心或將為交通帶來一定的壓力，但仍有專家認為，配合西直門地區的凱德MALL，將動批與西直門聯動，形成規模效應，規劃成高端商務中心，將能充分利用此地的地域優勢。

　　相比于北京其他各站的周邊設置，北京北站周邊一直缺乏配套酒店、餐飲及購物中心。商務部研究院消費經濟研究部副主任趙萍認為，只有轉型高端商務中心，才能將此地的交通和地理位置價值*大化，創造與其地標同等價值的GDP。趙萍認為，動批搬遷的一大原因是，其占據著大量優質地段，創造的價值卻并不匹配。西城和海淀兩城區的發展均偏向商務，商業基礎好，因而結合此地的商業氛圍，升級現有產業，規劃成涵蓋高檔酒店、寫字樓及購物中心的商務圈配套。

　　資料顯示，受國家旅游政策的影響，近年來國內的旅游產業發展趨勢良好。今年一季度，多家房企均宣布進軍旅游地產項目建設，市場需求旺盛，趁此熱度吸引旅游地產開發商進入動批開發，或將能彌補北京北站住宿資源的不足。盡管受市場影響嚴重，高端餐飲開店計劃暫緩，但一些面向大眾消費群體的連鎖餐飲開店迅速。借助來動物園、天文館的大量本地及外地客群，開設適合全家購物的家庭式購物中心，不僅能有效利用現有資源，還能與凱德MALL形成有效互動。

　　猜想六：社區商業

　　可行指數：★★★☆☆

　　動物園批發市場形成于上世紀80年代中期，*初起源于一批路邊服裝攤位，逐漸形成了東鼎、聚龍、天皓城、金開利德、世紀天樂等多家大型服裝批發市場多足鼎立的局面。不過動批商圈的形成并沒有為當地區域的社區人群帶來便利，反而加重了周圍的交通和環境壓力。尤其是在2000年之后，住宅市場飛速發展，更加凸顯了社區商業配套的不足。

　　北京商報記者發現，與動批商圈的繁榮形成鮮明落差的是，其社區商業的發展仍然以街邊夫妻店為主。以動批為中心的商業圈，除了位于西直門凱德MALL地下的BHG超市、華堂超市外，多數是小攤販提供餐飲和雜貨，連鎖門店較少。根據市商務委公布的關于2014年商業流通發展項目申報工作的通知，支持發展社區商業便民服務連鎖門店、社區商業綜合體被放在發展社區商業的重中之重。

　　業內人士分析，動物園周邊社區多為老舊社區，現有的夫妻店基本滿足了區域需求，*需要引進的是精品超市。但是，在動物園批發市場的地段，出現新樓盤和高檔住宅的可能性*小。郭增利認為，從更大的區域范圍看，動批不需要大型商業，更需要社區商業，“以社會公共設施、福利設施，造福周邊居民”，不過郭增利也坦言，這種收益比較漫長，對于決策者來說很難取舍。

　　猜想七：原地升級

　　可行指數：★★★☆☆

　　盡管動批搬遷后的整體規劃還未確定，不過基于原有的服裝業態進行升級改造的聲音已有傳出。西城區德勝科技園區方面曾表示，動批的未來發展路徑是以打造動物園服裝特色品牌、提升展覽路地區城市形象為主線，實現從商品檔次、經營業態、購物環境、交易方式的根本轉變，推動動物園周邊地區產業升級，比如在動物園地區建立服裝設計工作室、引進服裝設計名人、建模特行業工作室等，建設大型高端的服裝市場，提升檔次，把動物園地區打造成北京的服裝設計聚集地。

　　北京商業經濟學會副秘書長賴陽向北京商報記者表示，動批體量巨大，不可能完全搬遷，將簡單低端批發、物流遷走，剩下的原地升級，向高端商務服務靠近，引進餐飲，帶動周邊的產業互動?！皠优鷼v史悠久，很多商戶從動批開始做批發零售，后來發展到做品牌經銷商，但是動批的業態一直沒有升級提高，這些商戶就慢慢往商場和購物中心轉移。”賴陽認為，如果動批升級做品牌服裝，是有很大基礎的。

　　今年3月，動物園批發市場中的世紀天樂大廈已經被光耀東方收購。世紀天樂大廈總建筑面積8.4萬平方米，分A、B兩座，是目前動物園服裝批發市場人氣*旺的賣場之一，世紀天樂批發額占整個動批的60%左右。

　　郭增利認為，原地升級仍以服裝為主線，進行品牌孵化和辦公，不違背片區發展規劃，落地也比較簡單?！暗c大連、杭州、深圳等城市相比，北京的服裝產業并不是優勢產業。”在郭增利看來，動批具有得天獨厚的地理位置和成熟的商業配套，可以選擇的產業導向很多，但要綜合考慮城市發展的長期效益和短期經濟效益。

　　猜想八：總部經濟

　　可行指數：★★☆☆☆

　　動物園批發市場搬遷后，南臨車公莊、三里河等傳統國家行政部門集聚地區，北望中關村科技高教區，加之處于交通動脈，既有地鐵2號線、4號線、13號線貫穿，也有北京北站與外界溝通，其優越的地理位置和商業配套成為企業總部集聚的良好條件。

　　目前北京已初步形成了“三大五小”總部經濟集聚區，其中“三大”是指北京商務中心區、中關村科技園區、北京金融街，“五小”是指東二環高端商務服務業發展帶、中關村科技園區電子城科技園、中關村科技園區豐臺園、北京天竺空港經濟開發區和**商務區。

　　記者從市商務委了解到，去年全市各類一級總部企業1533家，比上年增加了228家。總部企業及在京下屬分支機構共實現增加值8655.4億元，占全市地區生產總值的48.4%，比上年提高1個百分點。北京總部企業以占全市0.4%的單位數、25%左右的就業人數、40%左右的能源消耗，創造了全市近半的增加值，實現了全市近六成的收入和稅收，已經成為推動首都經濟發展的重要力量。