陳守良*近一直徬徨著。自從他打定主意將自己的山東良田花卉苗木有限公司名下的60多畝土地，改造成為一處為與其相鄰的***中國北方花卉苗木交易中心項(xiàng)目園區(qū)提供配套服務(wù)的商業(yè)項(xiàng)目后，已經(jīng)有好幾撥投資商前來洽談合作事宜，但始終沒有一個(gè)讓他如意。

直到幾位來自浙江海寧的投資商向他透露將在這里投建一座皮革城的意向，陳守良終于有了柳暗花明的感覺。他從電視廣告中獲知，山東招遠(yuǎn)和青島兩地相繼建起皮革（草）城，據(jù)說生意相當(dāng)不錯(cuò)?！叭绻軌蛟谇嘀萁ㄆ鹨蛔じ锍?，那自然很值得期待?！?5日上午，陳守良滿心歡喜地告訴記者。

皮革城密集落戶山東

事實(shí)上，陳守良了解到的信息，只是近年來皮革類專業(yè)市場在山東遍地開花之勢的冰山一角。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，山東省內(nèi)公開以皮革（草）城命名的商業(yè)項(xiàng)目至少就有5家，包括煙臺市招遠(yuǎn)皮革城、青島皮草城、臨沂浙商海寧皮革城、周村海寧皮草城、東營皮革城等。另外，濟(jì)南世購服裝廣場、青島服裝批發(fā)市場、淄川服裝批發(fā)市場等大型服裝集散地均有皮草專柜（區(qū)），淄博張店還有一家大型的網(wǎng)上皮衣皮草批發(fā)商城，如果再寬泛一點(diǎn)，濟(jì)南洛口的齊魯鞋城·品牌港也具有皮革城的概念和規(guī)模。上述項(xiàng)目大多在數(shù)萬至十多萬平方米的規(guī)模，投資額幾億元至十多億元不等。

如此眾多的皮革類專業(yè)市場集中在近兩三年內(nèi)落戶山東，有著其深遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)和市場背景。煙臺大學(xué)管理學(xué)院副教授王豐國已經(jīng)關(guān)注招遠(yuǎn)皮革城達(dá)3年之久。他分析，山東地處華東地區(qū)*北部，四季分明，冬季溫度較低，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，因此受到皮革（草）行業(yè)的格外眷顧。

此前，由于成本昂貴，我國皮革產(chǎn)品內(nèi)銷數(shù)量不多。由于美國次貸危機(jī)以及隨后的美債和歐債危機(jī)，歐美經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，其購買力和需求急速下降，出口受阻的嚴(yán)峻形勢迫使國內(nèi)大批皮革企業(yè)轉(zhuǎn)向內(nèi)需市場尋求出路，以消化其相對富余的產(chǎn)能和強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)慣性帶來的積壓產(chǎn)品。國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)的地區(qū)包括山東，順理成章成為皮革企業(yè)的目標(biāo)市場。

據(jù)記者觀察，近20年來浙江海寧皮革產(chǎn)業(yè)板塊的迅速崛起和以海寧中國皮革城為代表的一批專業(yè)市場運(yùn)營商的出現(xiàn)，也對當(dāng)下皮革（草）城席卷大江南北的市場態(tài)勢起到推波助瀾的作用。

2010年成功登陸A股中小板之后，“不差錢”的海寧中國皮革城先后在省外的遼寧佟二堡、河南新鄉(xiāng)、四川成都分別投建規(guī)模較大的皮革專業(yè)市場。與海寧中國皮革城共享客戶資源和數(shù)據(jù)庫的當(dāng)?shù)仄渌袌鲞\(yùn)營商也隨之加入到這場省外圈地?cái)U(kuò)張的浪潮之中。陳守良遇到的，正是這類效仿海寧中國皮革城開發(fā)模式進(jìn)行省外擴(kuò)張的海寧籍市場運(yùn)營商。

商業(yè)模式為王

龐大的內(nèi)需市場可能會讓中國皮革業(yè)從容地?fù)碛幸粋€(gè)“黃金時(shí)代”。中國科技大學(xué)博士生導(dǎo)師、國家制革技術(shù)研究推廣中心主任王全杰教授接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)測，國內(nèi)消費(fèi)水平若能持續(xù)提高，中國皮革業(yè)將迎來一個(gè)20年左右的快速增長期。

中國皮革協(xié)會副理事長李玉中告訴導(dǎo)報(bào)記者，以往我國皮革產(chǎn)業(yè)格局分為南北兩大板塊，近年來山東、江蘇、浙江、福建、廣東等沿海地區(qū)皮革產(chǎn)業(yè)集群的崛起*大的豐富了中國皮革業(yè)的內(nèi)涵，目前各類各級別的皮革專業(yè)市場有近600處之多，而且大多分布在東部沿海地區(qū)。

但是，由于各種原因，國內(nèi)的皮革產(chǎn)業(yè)集群、專業(yè)市場和目標(biāo)消費(fèi)市場之間一直存在著空間錯(cuò)位，其中產(chǎn)業(yè)集群與專業(yè)市場的有機(jī)結(jié)合相對要好一些，但專業(yè)市場的運(yùn)營一直具有濃烈的本土化特色，導(dǎo)致其與目標(biāo)消費(fèi)市場錯(cuò)位嚴(yán)重。

這種狀況一直持續(xù)到海寧中國皮革城的成功上市。很顯然，擁有巨額資本背景的海寧中國皮革城，近幾年發(fā)起的一系列異地?cái)U(kuò)張攻勢正在為中國皮革業(yè)的重新整合增添諸多變數(shù)。

“同樣增添變數(shù)的，還有像招遠(yuǎn)皮革城這樣由目標(biāo)消費(fèi)市場所在地的本土企業(yè)成長起來的市場運(yùn)營商。”有著數(shù)年投行從業(yè)經(jīng)歷的招遠(yuǎn)皮革城項(xiàng)目經(jīng)理徐傳赟6日接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)如是說。在徐傳赟看來，與海寧中國皮革城相比，像招遠(yuǎn)皮革城這樣來自目標(biāo)消費(fèi)市場的本土型市場運(yùn)營商*大的短板就在于缺乏一個(gè)關(guān)于產(chǎn)業(yè)集群的龐大數(shù)據(jù)庫，這會讓他們在招商前期付出巨大的時(shí)間成本。

對于一個(gè)投資數(shù)億元的專業(yè)市場項(xiàng)目來說，除了數(shù)據(jù)庫，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的熟稔和對項(xiàng)目收益的預(yù)期同樣至關(guān)重要。而作為一個(gè)建筑面積動輒數(shù)萬平方米、投資額數(shù)億元的商業(yè)項(xiàng)目，更需要有一個(gè)商圈系統(tǒng)和科學(xué)合理的商業(yè)模式對其形成全面支撐。具體到招遠(yuǎn)皮革城，目前支撐它的是由發(fā)展商金暉集團(tuán)統(tǒng)一開發(fā)的金暉裝飾材料市場、金暉商業(yè)步行街、金暉物業(yè)公司、金暉家居等眾多商業(yè)項(xiàng)目所形成的業(yè)態(tài)組合。而近年來出現(xiàn)在各地的許多專業(yè)市場不瘟不火的根本原因，就在于缺乏類似的商圈系統(tǒng)的支撐。

王豐國分析說，離開產(chǎn)業(yè)集群母市場異地?cái)U(kuò)張的專業(yè)市場運(yùn)營商，均將面臨三類風(fēng)險(xiǎn)，**是前期建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，如規(guī)劃、談判、拿地、建設(shè)、拆遷等，其次是招商風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)高低與其客戶數(shù)據(jù)庫的規(guī)模和質(zhì)量成反比，再有就是市場銷售風(fēng)險(xiǎn)，招商完畢還需要解決產(chǎn)生人氣和形成銷售業(yè)績的問題。

對于來自海寧的市場運(yùn)營商來說，他們擁有成熟的客戶資源和數(shù)據(jù)庫，加之許多皮革城項(xiàng)目都是所在地政府的招商項(xiàng)目，所以前兩個(gè)問題都不是大問題。但由于對目標(biāo)消費(fèi)市場狀況的熟悉需要一個(gè)過程，而孤立的一個(gè)專業(yè)市場項(xiàng)目，如果不能置身于一個(gè)相對成熟的商圈之中，有與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈和其他業(yè)態(tài)作為支撐，成功率不會太高。盡管海寧中國皮革城可能憑借資金實(shí)力挺過第三關(guān)，實(shí)力稍遜的運(yùn)營商也該對此有足夠的警覺。

王豐國建議“陳守良們”，在接過海寧皮革專業(yè)市場運(yùn)營商拋出的繡球前一定要事先盤算清楚：自己是否有耐心等待一座皮革城經(jīng)歷一個(gè)可能比較漫長的投資回報(bào)周期？