上海市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過(guò)的《上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的決定》于今天正式施行。新規(guī)定有哪些主要內(nèi)容？將給上海的住宅小區(qū)帶哪些新變化？又會(huì)對(duì)我們的生活產(chǎn)生什么樣的影響？讓我們一起來(lái)看看。

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????問(wèn)：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動(dòng)中，享有哪些權(quán)利？

????答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動(dòng)中，享有如下10項(xiàng)權(quán)利：

????（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

????（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

????（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

????（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán)；

????（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

????（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

????（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

????（八）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

????（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

????（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

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????問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)？

????答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)依法履行如下8項(xiàng)義務(wù)：

????（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；

????（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

????（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

????（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

????（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

????（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；

????（七）向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式；

????（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

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????問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合什么法定條件？

????答：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的業(yè)主。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

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????問(wèn)：發(fā)生哪些情形，業(yè)主委員會(huì)委員資格會(huì)被終止？

????答：已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的業(yè)主委員會(huì)委員，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)且未提出辭職的業(yè)主委員會(huì)委員，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，其委員資格終止；拒不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上或者違反書面承諾的業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主大會(huì)可以罷免其委員資格。

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????問(wèn)：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何商定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

????答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)或者委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

????市房屋行政管理部門將發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。

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????問(wèn)：小區(qū)的公共收益應(yīng)當(dāng)用于哪些方面？

????答：公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充且補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于公共收益金額的百分之五十。公共收益補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金后的剩余部分，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

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????問(wèn)：當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額達(dá)到法定籌集標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，如何續(xù)籌維修資金？

????答：專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)再次籌集程序，再次籌集的具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)作出決定。

????專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約未就再次籌集專項(xiàng)維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會(huì)在90日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面通知專項(xiàng)維修資金開(kāi)戶銀行向需要交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時(shí)間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起90日內(nèi)，一次性將專項(xiàng)維修資金賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的50%。

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????問(wèn)：哪些情形可以啟動(dòng)緊急維修程序使用專項(xiàng)維修資金？

????答：發(fā)生下列情形，不屬于工程質(zhì)量保證范圍且需要使用專項(xiàng)維修資金的，可以啟動(dòng)緊急維修程序：

????（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；

????（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的；

????（三）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；

????（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；

????（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。

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????問(wèn)：遇到緊急維修事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)確不同意使用專項(xiàng)維修資金，該怎么處理？

????答：業(yè)主大會(huì)成立后，遇到緊急維修事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)報(bào)告，并向業(yè)主委員會(huì)提出列支專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，憑審價(jià)報(bào)告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項(xiàng)維修資金中列支。