房屋滲漏、承重墻出現裂縫、陽臺斷裂、地基不均勻沉降……購房者以高昂價格購買住房后，卻常常被各種質量問題困擾，即便在保修期內，找到開發商維修也往往扯皮不斷，矛盾重重。我省正在推行的一項新舉回應百姓關切——

省住建廳、省保監局聯合制定的《關于推行江蘇省住宅工程質量潛在缺陷保險試點的實施意見（試行）》近日下發，兩部門還于上周召開推進會議，要求各地抓緊制定具體試點方案，確立試點住宅項目和保障房項目，切實維護住宅所有權人的合法權益。試點工作將持續至2020年底。

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建筑質量監管捉襟見肘

建筑業是江蘇的支柱產業。數據顯示，2000年-2017年，江蘇建筑業總產值從1500多億元增至3.12萬億元，全省先后有227個項目獲“魯班獎”，246個項目獲國家優質工程獎……“江蘇建造”成為響當當的品牌，江蘇企業創建的“魯班獎”數量占全國總數的近10%。

“但質量通病還不同程度存在，特別是住宅工程質量投訴、糾紛仍然較多，這與江蘇建筑強省的定位還不相符。”?省住建廳黨委書記顧小平說。

另據透露，近三年來，江蘇每年保障性住房項目竣工面積3000萬平方米左右，商品住宅竣工面積約1.1億平方米。相對于全省住宅工程建設的龐大體量，監管力量卻顯得捉襟見肘，一些地區一個監督員的監督面積達上百萬平方米。監督力量與監督體量嚴重不匹配，工程質量的監管成效無從保證，更不能滿足當下高質量發展的需要。引入市場機制，全面推進住宅工程質量潛在缺陷保險試點，也是現實的倒逼。

省委近期出臺全省質量提升行動實施方案，明確提升工程質量和品質是建設質量強省的重要組成部分。省政府去年出臺《關于促進建筑業改革發展的意見》明確，“對房地產開發項目實行工程質量保險制度，將保險費用列入工程造價”。

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“缺陷房”將無法通過竣工驗收

?“住宅工程質量潛在缺陷保險”，是由住宅工程建設單位投保，保險公司根據保險合同約定，對在保險責任期限內出現的由于工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，履行修復賠償義務的保險。

“工程質量潛在缺陷”則是指因設計、材料和施工等原因造成的工程質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定，并在使用過程中暴露出的質量缺陷。

江蘇工程質量潛在缺陷保險的適用范圍是：經省住建廳確定的試點項目或試點地區范圍內的保障性住宅工程、商品住宅工程。這些住宅工程在土地出讓合同中，將把投保工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。

住宅工程質量潛在缺陷保險的基本承保范圍為：整體或局部倒塌；地基產生超出設計規范允許的不均勻沉降；主體或承重結構部位出現影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂；陽臺、雨棚、挑檐等懸挑構件和外墻面坍塌或出現影響使用安全的裂縫、破損、斷裂；圍護結構的保溫工程、屋面及地下室防水工程、有防水要求的衛生間、房間和門窗、外墻面防滲漏處理工程損壞。除*后一項保險期限為5年外，其余項保險期限均為10年。

保險合同簽訂之后，保險公司將聘請符合資格要求的工程質量安全風險管理機構，對保險責任內容實施風險管理。工程質量安全風險管理機構在工程完工后，將出具完整的*終檢查報告，報告中提及的質量缺陷問題在整改完成前，不得通過竣工驗收。保險公司經檢查發現投保的住宅工程，存在嚴重質量缺陷，且在竣工時沒有得到實質性整改的，保險合同解除。

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“無形之手”建立有效屏障

工程質量保險是一個新生事物，目前國內僅上海、深圳等城市有所實踐，可以借鑒參照的經驗并不多。但顧小平認為，對于工程質量保險制度的探索研究，難度雖然不小，但意義重大。

實施工程質量保險后，一方面，保險機構從保障自身利益出發，聘請專業的工程質量風險管理機構，通過設計方案把關、現場實地檢查、關鍵節點監管等途徑，對工程建設的全過程進行質量風險預防與評估服務，將進一步壓實建設單位的首要責任和勘察、設計、施工單位的主體責任；另一方面，通過建立保險理賠服務機制，當投保住宅出現質量問題時，業主可直接向保險公司索賠，保險公司**時間組織維修并先行賠付，可避免因建設單位或施工單位履行維修責任不到位而帶來的不良社會影響。

“這在一定程度上將改變傳統模式下住宅質量問題直接由政府兜底的狀況，通過市場的‘無形之手’建立有效屏障，維護人民群眾的合法權益。”一位業內人士對記者說。

顧小平表示，工程質量保險只是為創新監管方式、提高監管效能、改革質量監管體制提供土壤支撐和平臺可能。工程建設參建各方的質量終身責任和行業主管部門對于工程質量的行政監管責任，并不會隨著項目承保工程質量保險而一并轉移給保險機構。

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關于推行江蘇省住宅工程質量潛在缺陷保險試點的實施意見（試行）

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**條（目的和依據）

為推進我省住宅工程質量潛在缺陷保險試點工作，進一步完善住宅工程的風險保障機制，提升住宅工程的質量水平，切實維護住宅所有權人的合法權益，根據《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國保險法》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規，制定本實施意見。

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第二條（定義）

本意見所稱住宅工程質量潛在缺陷保險（以下簡稱“工程質量潛在缺陷保險”），是指由住宅工程的建設單位投保的，保險公司根據保險合同約定，對在保險責任期限內出現的由于工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，履行修復賠償義務的保險。

前款所稱住宅工程，包括商品住宅和保障性住宅工程在同一物業管理區域內其他建筑物。

本意見所稱工程質量潛在缺陷，是指因設計、材料和施工等原因造成的工程質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定，并在使用過程中暴露出的質量缺陷。

本意見所稱被保險人，是指建設單位。

本意見所稱業主，是指住宅或其他建設工程所有權人，為保險合同的受益人和索賠權益人。

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第三條（適用范圍）

在經省住房城鄉建設廳確定的試點項目或試點地區范圍內的保障性住宅工程、商品住宅工程中，推行工程質量潛在缺陷保險。上述項目或上述范圍內的住宅工程在土地出讓合同中，應當將投保工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。

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第四條（基本承保范圍和期限）

住宅工程質量潛在缺陷保險的基本承保范圍和保險期限為：

（一）?? 整體或局部倒塌；

（二）?? 地基產生超出設計規范允許的不均勻沉降；

（三）主體或承重結構部位出現影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂；

（四）陽臺、雨棚、挑檐等懸挑構件和外墻面坍塌或出現影響使用安全的裂縫、破損、斷裂；

（五）圍護結構的保溫工程、屋面及地下室防水工程、有防水要求的衛生間、房間和門窗、外墻面防滲漏處理工程損壞。

以上第（一）至（四）項保險期限為十年，第（五）項保險期限為五年。

保險期限可從該工程質量潛在缺陷保險承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。建設工程在建筑竣工備案后兩年內出現質量缺陷的，由施工承包單位負責維修。

建設單位提出需求的，保險公司可以對以下項目以附加險的方式提供保險服務：

（一）?? 墻面、頂層抹灰層工程；

（二）?? 電器管線、給排水管道、設備安裝；

（三）?? 裝修工程（包括全裝修）；

（四）?? 供熱與供冷系統工程。

以上（一）至（四）項保險期限為兩年。保險期限從該工程質量潛在缺陷保險承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。

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第五條（保險除外責任）

因使用不當或者第三方造成的質量缺陷、不可抗力造成的質量缺陷，不屬于本意見規定的保險責任范圍。

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第六條（承保模式）

堅持政策引導、政府推動、市場運作、專業經營的原則，制訂科學合理的住宅工程質量潛在缺陷保險條款和承保方案，建立高效合理的理賠服務體系。工程質量潛在缺陷保險的承保可采用共保模式，具體模式由試點地區所在設區市的建設行政主管部門確定。

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第七條（保險投保、工程監理、費用支付）

投保工程質量潛在缺陷保險的工程建設項目，投保人應當在辦理施工許可手續之前，與保險公司簽訂住宅工程質量潛在缺陷保險合同，及時支付合同約定的保險費用（含不高于30%的風險管理費用）。

工程質量潛在缺陷保險的保險費計算基數可為工程的建筑安裝總造價。投保建設工程質量缺陷保險的建設單位，應在建設工程概預算組成中，列明該保險費用。

工程質量潛在缺陷保險的具體承保費率，應當根據工程風險程度和參建主體誠信等情況，結合市場狀況，在保險合同中具體約定。積*推行與投保單位的以往投保史、出險情況、管理水平等因素相掛鉤的費率浮動機制，探索建立多方參與的質量監管與責任保險良性互動的工程質量管理體系。

保險條款和費率應當依法報保險監督管理機構審批或者備案，并向省住房和城鄉建設廳報告。

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第八條（風險管理服務）

住宅工程質量潛在缺陷保險合同簽訂之后，保險公司應當聘請符合資格要求的工程質量安全風險管理機構對保險責任內容實施風險管理。工程參建各方應當提供便利條件，配合開展工作。不得以任何理由妨礙風險管理工作開展。

工程質量安全風險管理機構應當根據保險責任內容實施檢查。每次檢查后及時出具書面檢查報告，報告內容包括但不限于檢查過程中發現的質量缺陷問題及處理意見和建議。

工程質量安全風險管理機構應當在工程完工后，出具完整的*終檢查報告。報告內容應當包含檢查過程中發現的質量缺陷及相關的整改情況，并給出保險責任內容的風險評價。

檢查報告和*終檢查報告應當提供給建設單位和保險公司。

檢查報告和*終檢查報告中提及的質量缺陷問題在整改完成前，不得同意通過竣工驗收。如遇爭議，可委托雙方均認可的、具有相應資質的第三方質量鑒定機構進行鑒定。

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第九條（保險合同解除）

保險公司經檢查發現投保的住宅工程，存在嚴重質量缺陷，且在竣工時沒有得到實質性整改的，保險合同解除。

建設單位提出解除保險合同，并經保險公司同意的，保險合同解除。保險合同解除的，保險公司退還相應的保險費，但已支付的用于風險管理部分的費用和保險公司的管理成本不再返還。

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第十條 （權益轉讓）

在保險期限內住宅所有權轉讓的，保險標的的受讓人承繼被保險人本保單項下的權益。

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第十一條 （保險憑證審核）

建設單位和施工單位憑本項目承保保險公司出具的住宅工程質量潛在缺陷保險憑證（保險合同和保費支付憑證），向房屋所在地行政管理部門申辦業主共有的房地產和公益性公共服務設施房地產的認定手續。

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第十二條 （入戶告知）

保險公司應當編制《住宅工程質量潛在缺陷保險告知書》，其中應列明保險責任、范圍、期限及理賠申請流程。在業主辦理入戶手續時，建設單位應當將《住宅工程質量潛在缺陷保險告知書》，隨同《新建住宅質量保證書》、《新建住宅使用說明書》一起送交業主。

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第十三條 （理賠流程）

保險公司應當建立便捷的理賠流程，受理業主的理賠申請，組織現場勘查和維修。

保險公司可委托第三方專業服務機構統一受理業主的理賠申請、現場勘查和組織維修。

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第十四條 （理賠申請）

參加工程質量潛在缺陷保險的項目業主，在保險期限內，認為住宅工程因質量缺陷發生損壞的，可以直接向保險公司或其委托的第三方專業服務機構提出理賠申請。

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第十五條 （核定賠償）

保險公司或其委托的第三方專業服務機構接到索賠人理賠申請書后，應當在兩個工作日內（特殊情況除外）委派專業人員進行現場勘查。

對于屬于保險責任范圍的，且保險公司與索賠人協商達成賠償協議的，應當自達成賠償協議之日起十日內履行賠償義務。

對于不屬于保險責任范圍的，保險公司應當七日內作出核定。自做出核定之日起三日內向業主發出不予賠償通知書，并說明理由。情形復雜的，應當在三十日內做出核定，并將核定結果通知業主。

保險公司應當制定充分保護被保險人權益的理賠操作規程，并向江蘇保監局和省住房城鄉建設廳報告。

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第十六條（爭議鑒定）

業主對是否屬于保險責任存有異議的，可與保險公司共同委托有相應資質的第三方鑒定機構進行鑒定。

鑒定結果屬于保險責任的，鑒定費用由保險公司承擔；鑒定結果不屬于保險責任的，鑒定費用由申請方承擔。

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第十七條 （應急維修）

對于影響基本生活且屬于保險責任范圍內的索賠申請，保險公司或其委托的第三方專業服務機構應當在收到索賠申請后的約定時間內，先行組織人員進行維修。同時，完成現場勘查工作。

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第十八條（代位追償）

因法律法規或合同約定應由設計單位、施工單位、設備材料供應商等責任方承擔的法律責任，并不因建設單位投保工程質量潛在缺陷保險而免責。

建設單位應當通過與保險公司簽訂協議的方式約定彼此之間的權利義務。

保險公司對工程質量潛在缺陷保險約定的質量缺陷損失負有賠償義務，保險公司有權依法對質量缺陷的責任單位實施代位追償，被保險人與相關各方應予以協助配合。

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第十九條（信息平臺）

保險公司應建立工程質量潛在缺陷保險信息服務平臺，所有承保工程質量潛在缺陷保險的保險公司，應當及時將承保的工程項目信息、風險管理信息和保險理賠信息等內容錄入該信息服務平臺，并對風險管理、出險理賠情況進行統計分析，定期向工程所在地建設行政管理部門、房地產行政管理部門、保險監督管理機構報告。

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第二十條（其他保險）

參與工程勘察、設計、監理、工程質量檢測的機構應當投保相關的職業責任保險，完善第三方監督機制，全面降低工程質量風險。

鼓勵建設單位投保與住宅工程質量相關的建筑安裝工程一切險等保險，優先從提供產品質量保險的供應商處進行采購。

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第二十一條（組織管理推進部門）

省住房和城鄉建設廳、江蘇保監局將密切合作，按照保障全面、費率適當、理賠快速的總體要求和思路，共同研究制定推行住宅工程質量潛在缺陷保險的具體政策措施和保險服務方案。

各試點地區所在設區市的建設行政主管部門應按照本意見要求，結合當地實際牽頭制定住宅工程質量潛在缺陷保險試點實施方案，報省住房城鄉建設廳批準后開展試點工作。

各工程建設相關行業協會和各保險行業協會在住宅工程質量潛在缺陷保險推進過程中，應當充分發揮作用。

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第二十二條（試行日期）

本意見自發布之日起實施，有效期至2020年12月31日止