【導讀】在房屋鑒定工作中我們經常會遇到這樣一類房屋鑒定項目，委托人要求我們對房屋的損壞及其責任人的行為進行因果關系的認定，我們把它稱作"房屋損壞糾紛的鑒定"，如涉及打官司，又可稱為"司法鑒定"。這類鑒定不同于房屋安全鑒定和可靠性鑒定等其它類型的鑒定工作，它有其自身的特點和方法。

房屋損壞糾紛鑒定的依據

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01 鑒定依據

房屋鑒定同珠寶、古董和醫療事故鑒定等工作一樣，是一項嚴謹細致的鑒定工作，不能有任何的差錯和失誤，故在做出鑒定結論前必須有確實可靠的鑒定依據。房屋的安全性鑒定和可靠性鑒定等類型的鑒定工作都有各自的鑒定標準、依據和方法。

房屋損壞糾紛的鑒定就沒有一個現成的鑒定標準和依據，這是由于房屋損壞的原因千差萬別，情況復雜多變，很多時候還缺乏損壞過程實際情況的記錄和數據，所以只能靠鑒定技術人員根據已經掌握的理論、技術、經驗、損壞現狀的檢測數據和相關人員對房屋損壞情況的介紹，尋找鑒定依據，進行房屋鑒定。房屋損壞糾紛鑒定的依據分為實際依據和理論依據。

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02實際依據

房屋損壞糾紛鑒定的實際依據可根據房屋的損壞過程分成三個階段。

1)房屋損壞前狀況的檢測數據和記錄(筆錄、繪圖、照相、攝像)。

2)房屋損壞過程中損壞情況的跟蹤檢測數據和紀錄。

3)房屋損壞后損壞現狀及模擬損壞全過程的檢測數據和紀錄。

03理論依據

房屋損壞糾紛鑒定的理論依據主要為有關的教科書和參考書、獲獎的論文、計算和論證結果，以及特定條件下公認的鑒定實例。

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2、房屋損壞糾紛鑒定的程序

01 鑒定程序

房屋損壞糾紛鑒定應采用實用鑒定法，鑒定程序如下:

02鑒定目的和內容

一般由與房屋損壞的相關方提出，主要是鑒定房屋損壞程度和造成損壞的原因及責任，有時需要確定房屋結構的安全度。

03初步調查

根據鑒定項目規模的大小和復雜難易程度，組成專項鑒定小組或專家鑒定組。**要向與房屋損壞有關的各方了解房屋的建造和使用歷史，房屋損壞的時間和過程，調查造成房屋損壞的相關因素，勘測影響房屋結構變形的周邊地質地況。其次要查找原設計圖、竣工圖等有關原始資料并與實物核對、檢查和分析。

04檢查、檢測和模擬試驗

1)檢查和紀錄房屋傾斜及結構裂縫等損壞現狀。

2)檢查房屋的結構布置、支撐系統、結構構件、結構構造和連接構造。

3)檢查地基或基礎，必要時要開挖檢查、勘探或進行試驗。

4)調查結構上的荷載、荷載效應及作用效應組合，必要時進行實測統計。

5)現場和實驗室檢測結構材料性能及幾何參數。

6)必要時進行房屋損壞過程的現場模擬檢測或結構試驗。

05計算、分析和論證

根據現場的檢查記錄、結構檢測的數據及現場模擬檢測或結構試驗的結果，進行房屋整體結構和單個構件損壞情況的對比，承載力的計算，分析損壞原因，提出鑒定結論，必要時請專家進行論證。

06補充檢測

對于在對比、計算、分析和論證階段發現的問題、缺少的數據，須進行有針對性的數據補充檢測。

07鑒定報告

1)鑒定報告中現場檢測的內容必須詳盡、細致、完善，須將所有檢查到的房屋損壞情況和結構檢測數據詳細寫明，并附損壞示意圖和照片。

2)損壞原因分析必須詳細準確，必須有計算、分析的過程和結果。

3)鑒定結論必須具有充分可靠的依據，結論要明確，不能含糊不清，模棱兩可，更不能沒有依據就下結論。

房屋損壞糾紛鑒定的內容

根據實際房屋損壞發生的概率，房屋損壞糾紛的主要有以下幾種:發生*多的是在既有房屋周圍挖滲水井和集水坑、挖排水溝、灌水降水、挖基坑和地下隧道等施工，造成既有房屋的基礎產生不均勻沉降，使上部墻體出現不均勻沉降的裂縫的損壞。

其次，較常見的是施工震動或撞擊造成房屋結構開裂或損壞。

第三種是由于房屋的某一結構或構件存在缺陷(特別是鄉鎮企業擅自搭建的倉庫和廠房)，在使用過程中，由于受外界因素的作用或年久房屋結構構件承載力逐漸降低，而導致房屋突然坍塌。

01 房屋不均勻沉降損壞糾紛的檢測和鑒定

目前我國大部分房屋的承重結構的構件是由磚、石、砌塊和混凝土等建材砌(澆)筑而成，這些建材屬脆性材料，抗拉強度等級較低，房屋的地基稍有變形既可使地上部墻體發生斷裂。所以，房屋地基和基礎的不均勻沉降會使其上部承重結構的墻體、柱體或樓板出現不同程度的橫向、豎向或斜向裂縫。

一般來說，這一類裂縫的檢測和定性是比較容易的。以常見的墻體不均勻沉降裂縫為例，從裂縫的位置、形態、走向可以基本確定房屋的地基和基礎不均勻沉降的部位，再對墻體的傾斜方向和傾斜率進行測定，就可準確確定房屋的地基和基礎不均勻沉降的部位。

但是，由于造成地基變形和基礎不均勻沉降的原因較多，情況較復雜，故要確定使房屋地基和基礎產生不均勻沉降的準確原因，有時也不是一件容易的事情。

02造成地基和房屋基礎不均勻沉降的原因主要有三種。

**種是由于房屋的地基土質較差、承載力較低而產生變形;

第二種是房屋建成后，由于在房屋鄰近地區施工(挖溝、挖坑、挖隧道、灌水、降水)，使房屋的地基變形;

第三種是**和第二種的綜合情況。

但是，若要確定是什么原因導致這種情況的發生，還要有精確、可靠的檢測數據、準確的計算和反復論證才能確定。

這一類的鑒定有五個要素需要確定，才能得出較準確的鑒定結論:

要素:

1)房屋地基和基礎的狀況;

2)鄰近房屋的地面和地下工程的位置和深度;

3)鄰近房屋的灌水和降水工程影響的范圍和程度;

4)鄰近房屋的地下和地面或灌水和降水工程的施工時間和過程;

5)房屋地上部分墻體不均勻沉降裂縫開裂的位置、時間和過程。

結論:

1)房屋地基和基礎的狀況和變化直接影響房屋地上結構的狀態和安全。如果房屋的地基有軟弱下臥層和流沙層，或基礎為埋置深度較淺的條形基礎和獨立基礎，則受外界因素的影響較大，容易出現變形和不均勻沉降。

2)鄰近房屋的地面和地下工程的位置和深度直接決定對房屋的地基和基礎影響的程度，離房屋的地基和基礎越近影響越大，深度越深影響越大。

3)在房屋附近地面灌水和降水工程的影響范圍、程度與房屋地基的位置、土質和水位等地質情況密切相關，這需要詳細的測量和計算。

4)鄰近房屋的地下和地面工程或灌水和降水工程的施工時間和過程的詳細記錄對房屋鑒定的分析和結論至關重要。

5)房屋地上部分墻體不均勻沉降裂縫開裂時間和過程的紀錄、檢測結果和分析判斷可以印證鄰近房屋的工程對房屋地基和基礎的影響過程。

02 施工振動造成房屋損壞的檢測和鑒定

改革開放后，我國基本建設工程的數量和規模越來越多，施工振動對周圍房屋造成損壞的事件也時有發生。施工振動主要有以下幾種類型:拆舊房倒塌的振動;用大錘砸拆房屋構件的振動;挖掘機械施工振動;爆破施工振動;打樁和打夯施工振動等。

房屋受到振動的影響有大有小。其表現形式為房屋的墻皮剝落、墻壁龜裂、地板裂縫、基礎變形或下沉等，重者甚至于造成房屋倒塌。實際上房屋受振后損壞的情況及程度房屋結構類型、連接方式和震源的的與多種因素有關。

模擬振動

1)震源的模擬:

振源的種類主要分三類:一類是可以模擬再現的震源:如打樁、打夯、碾壓、錘擊等;另一類是不可以模擬再現的震源:如拆房、爆炸等;第三類震源處于兩者之間，如人工爆破，有時可以完全模擬再現，有時不可以模擬再現。

2)房屋振動損壞的模擬:

一般來說，房屋的振動損壞都是不可以完全模擬再現。但對于一些質量較好的房屋，在振動損壞較小的情況下，還是可以基本模擬再現。對于質量不好的房屋或連接不牢的構件等易損壞的房屋或構件，受振后會出現較嚴重的破損，它們的振動損壞過程較難模擬再現。

01房屋的振動損壞檢測及鑒定:

1) **種是在振動之前即開始介入鑒定:

這種鑒定的難度低一點，在振動發生前，先了解振源的形式、特點和性質，對房屋的現狀進行詳細的檢測和記錄，并測定房屋的自振頻率和阻尼比。在振動過程中進行監測。振動結束后對房屋的振動損害情況進行詳細的檢測和記錄，并與振動之前的房屋狀況進行對比和鑒定，做出房屋損壞的鑒定結論。

2)第二種是在振動完成之后才介入鑒定:

這種振動損壞的鑒定工作難度較大。由于振動之前房屋的損壞情況不清楚，且未檢測房屋的動力特性，在振動過程中沒有跟蹤測試振源的振動情況和振動數據及檢測房屋的受振情況，只能檢測到房屋的振后損壞結果，這時如果房屋損壞的受振程度較大，則房屋的動力特性也會發生較大的變化。

這種振動振源特點和房屋的損壞的情況可以有以下幾種類型:

①震源和受振房屋在一幢樓房內，如在樓房內裝修或拆改結構施工產生的振動，造成房屋損壞。這類震源的振動和房屋的損壞較小，震源和房屋損壞的現場模擬基本可以再現，檢測和房屋鑒定較容易進行。

②震源和受振房屋有一定的距離，但震源的振動較小或房屋的結構

連接強度較大、抗振能力較強、受振后的損壞程度較小。這類震源和房屋損壞的現場模擬基本可以再現，檢測和房屋鑒定較容易進行。

③震源和受振房屋有一定的距離，但震源的振動較大，房屋的結構多種多樣，結構的連接牢固程度各不相同。這類振動的振源和房屋的損壞一般不可模擬再現，振動的損壞鑒定難度*大。

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3)振動損壞鑒定流程:

對于震源振動較大，房屋結構多樣，房屋損壞程度較大且復雜的振動損壞鑒定，從震源的模擬、振動和房屋的檢測，到房屋的損壞鑒定等一系列的工作都要全面、仔細、慎重，并反復論證。

02這類振動損壞的鑒定流程大致如下:

成立鑒定專家組-根據實際情況確定模擬方案-征求有關各方的意見-修定模擬方案-確定模擬、檢測方案和步驟-檢測房屋的動力特性和現狀-建立模擬震源-布置檢測點、架設檢測儀器和設備-組織檢測人員對模擬振動過程的震源和房屋進行全程檢測和紀錄-根據檢測到的振動數據、房屋的動力特性和振動損壞情況，進行綜合細致的分析、論證-出具房屋受損程度的鑒定報告。

03 房屋倒塌事故原因的鑒定

由于房屋的某一結構或構件存在缺陷(特別是鄉鎮企業擅自搭建的倉庫和廠房)，在使用過程中，由于受外界因素的作用或年久房屋結構構件承載力逐漸降低，而導致房屋突然坍塌。

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