2015年6月23日，張某與某房地產開發有限公司簽定《商品房買賣合同》，購買了某小區16—1—152 0173 3840室房產。入住后，張某發現房子漏水嚴重并一直持續至今，房子漏水給張某的產業構成了丟失。張某為此屢次向開發商和物業公司反映該狀況，但開發商和物業公司均以為房子漏水不是他們的職責。現張某前來咨詢，對其屋面漏水問題怎么維權?

?

筆者以為，不同的滲漏原因影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。假如斷定法律聯系差錯，就會導致建立案由和適用法律的差錯，判定成果就會謬以千里。對此，筆者總結如下:

?

一、開發商建房時因質量問題構成的滲漏，構成商品住所質量膠葛法律聯系。

?

《合同法》**百零七條規則：當事人一方不實行合同職責或許實行合同職責不符合約好的，應當承當持續實行、采納補救措施或許補償丟失等違約職責。《修建工程質量辦理條例》和建設部《房子修建工程質量保修辦法》都規則了“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。”

?

需要留意的是，適用該規則的前提條件是要斷定開發商締造的房子確實存在質量問題。假如滲漏給受害人資產帶來危害的，開發商則還要依照法律規則承當侵權的民事補償職責。假如滲漏既有開發商締造房子的質量問題，又有滲漏受害人和其相鄰聯系人裝飾不妥的原因，則應相應減輕開發商的職責并讓有差錯的一方承當相應的職責。

?

二、樓上住戶因裝飾房子、改建管道、不妥用水等構成的滲漏，構成資產危害的侵權法律聯系。

?

依據《民法總則》**百七十六條規則，民事主體依照法律規則和當事人約好，實行民事職責，承當民事職責。依據滲漏原因和差錯，承當相應職責。

?

三、房子運用構成防水材料天然老化而導致滲漏時構成相鄰法律聯系。

?

房子運用久遠構成防水材料天然老化而導致滲漏，則相鄰各方均無差錯，在這樣的狀況下，應以相鄰聯系尋求處理的途徑。《物權法》第八十四條規則：“不動產的相鄰權利人應當依照有利出產、便利日子、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰聯系。”第九十二條規則：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量防止對相鄰的不動產權利人構成危害;構成危害的，應當給予補償。”

?

四、共用設備、設備導致滲漏且已過保持期，則應適用物業辦理膠葛法律聯系。

?

共用水管的修理，除了人為破壞的狀況由破壞人承當修理職責外，在開發商保修期滿后，應當有專項修理資金來承當。《物業辦理條例》第五十四條規則：“住所物業、住所小區內的非住所物業或許與單幢住所樓結構相連的非住所物業的業主，應當依照國家有關規則交納專項修理資金”。“專項修理資金屬業主一切，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設備的修理和更新、改造，不得挪作他用”。《住所專項修理資金辦理辦法》第二條規則，“商品住所、售后公有住房住所專項修理資金的交存、運用、辦理和監督，適用本辦法。本辦法所稱住所專項修理資金，是指專項用于住所共用部位、共用設備設備保修期滿后的修理和更新、改造的資金。”

?

綜上，房子發作滲漏時，處理的思路為：查找剖析滲漏的成因——斷定法律聯系——適用相關的法律規則——明確職責。這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的處理方法。結合上述案例，張某因住在頂樓能夠開始判定漏水構成原因是房子質量問題，在開發商對此不予認可的狀況下張某能夠請求對漏水構成原因和修理費用同時判定以斷定職責及數額。

?

?