租期將滿，在市區(qū)東小街開(kāi)服裝店的李女士正為要不要續(xù)租而猶豫不決，眼瞅著實(shí)體店的生意**不如**，而東家又絲毫沒(méi)有減租的意思。再看看同條街上，同樣開(kāi)店的人也多是抱著“過(guò)**算**”念頭度日。?
“這年頭，生意難做，東家只知道加租，殊不知我們做生意的日子難過(guò)?！崩钆空f(shuō)。的確，在開(kāi)店的人看來(lái)，有商鋪在手的東家，就等于是抱著個(gè)“金礦”，閉著眼睛都能賺錢。不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)怎么樣，這店總要有人開(kāi)，租金也不會(huì)少到哪里去，可比“起早貪黑”的開(kāi)店人要舒坦多了。
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實(shí)體商鋪投資遇尷尬
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花100多萬(wàn)元買一間商鋪，一年的租金就可達(dá)10余萬(wàn)元，不出10年就能收回成本……早在10多年前，商鋪被投資者視為“金礦”，正所謂“一鋪在手，三代不愁”。
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朱先生是我市一位商鋪投資者。2010年，他花152 0173 3840多萬(wàn)元，在溫州燈具市場(chǎng)買了一間商鋪，一年租金2萬(wàn)多元，租金回報(bào)率約1.3%。原以為過(guò)一段時(shí)間租金會(huì)上漲，然而打聽(tīng)了今年的租金行情后，朱先生默然：“漲了一點(diǎn)，還是沒(méi)能突破‘2’字頭。”
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同樣，在市區(qū)虹橋路擁有一間商鋪的許先生*近也感受到了“一絲寒意”?！?000年前后，虹橋路商鋪的租金大多每年每間11至12萬(wàn)元，2007年前后漲至20萬(wàn)元左右，2013年漲至歷史*高點(diǎn)，年租金達(dá)30萬(wàn)元左右，今年開(kāi)始走下坡路，平均跌了四五萬(wàn)元?！痹S先生說(shuō)，以前的虹橋路熱鬧非凡，一鋪難求；再看現(xiàn)在，逛的人多買的人少，臨街商鋪更是頻繁地轉(zhuǎn)讓、開(kāi)業(yè)、再轉(zhuǎn)讓、再開(kāi)業(yè)，如此循環(huán)。就在商鋪頻繁轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，租金也不再像往年那樣，“年年翻新，水漲船高”了。
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張先生在港瑞新玉海買了一間店面，40平方米的商鋪，花了280多萬(wàn)元，目前年租金9萬(wàn)元左右，租金回報(bào)率約3.2%。對(duì)于這個(gè)價(jià)格，張先生表示尚算滿意，但他認(rèn)為目前港瑞新玉海還未真正聚集人氣，他希望日后能有更高的回報(bào)。
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投資者已明顯感覺(jué)到商鋪的回報(bào)率遠(yuǎn)沒(méi)有前幾年來(lái)得高。而對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，商鋪所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值也已遠(yuǎn)不如從前。在虹橋路后街做女裝生意的小方告訴記者，與鼎盛時(shí)期相比，現(xiàn)在生意冷清多了。那時(shí)每天都是顧客盈門，她的月?tīng)I(yíng)業(yè)額能達(dá)到20多萬(wàn)元；而現(xiàn)在除了周末、節(jié)假日稍好一些，平時(shí)難得見(jiàn)到顧客。
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時(shí)移事易，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，曾被視為“金礦”的商鋪，現(xiàn)如今正面臨著諸多尷尬。“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，對(duì)于大多數(shù)商鋪來(lái)說(shuō)，也已經(jīng)成為一個(gè)遙不可及的奢望。
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商鋪為何難再“閉著眼睛賺錢”
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“全民網(wǎng)購(gòu)時(shí)代，誰(shuí)還會(huì)去逛街買東西呢？”市民余先生笑言他“買醬油都要網(wǎng)購(gòu)”。的確，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)全面滲入百姓生活，人們的商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實(shí)體，不僅改變了商業(yè)格局，商業(yè)地產(chǎn)也面臨挑戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年，我國(guó)網(wǎng)購(gòu)用戶達(dá)3.5億人，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到1.85萬(wàn)億元，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物交易額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)7.8%。
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越來(lái)越多的人選擇網(wǎng)上購(gòu)物，使得實(shí)體店的生意越來(lái)越差。從支付寶宣布的數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購(gòu)的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數(shù)碼電器等標(biāo)準(zhǔn)化電子產(chǎn)品。也就是說(shuō)，受電商沖擊*大的是傳統(tǒng)百貨業(yè)。這也意味著，以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大沖擊。
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此外，隨著國(guó)家對(duì)住宅房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，近兩年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)成為眾多消費(fèi)者投資的**。開(kāi)發(fā)商也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，建造“高大上”的大型商業(yè)綜合體。城市綜合體、**寫字樓、大型購(gòu)物中心、主題商城等商業(yè)形態(tài)快速崛起。然而，伴隨巨量的新增供應(yīng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。一些購(gòu)買了商鋪的投資者，面臨著投資虧損的事情時(shí)有發(fā)生，商鋪成“傷鋪”。再看電商發(fā)展越來(lái)越迅猛，傳統(tǒng)零售消亡論也開(kāi)始甚囂塵上。為了不讓商鋪投資回報(bào)落空，市民投資商鋪也變得更加理性、謹(jǐn)慎。
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一位多年從事房產(chǎn)中介生意的業(yè)內(nèi)人士坦言，住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，很多投資者便轉(zhuǎn)投商鋪，認(rèn)為商鋪的回報(bào)率更高。然而，越來(lái)越多的跡象表明，原本頗受追捧的商鋪投資，如今卻遭遇寒流?！氨热缫婚g商鋪的價(jià)格200萬(wàn)元左右，平均年租金需達(dá)8萬(wàn)元、租金回報(bào)率約4%，才是較正常的一個(gè)回報(bào)水平；而現(xiàn)在的情況是，商鋪的價(jià)格沒(méi)有下降，租金卻上不去，甚至有些人為了把店租出去而不得不下調(diào)租金，有些年租金回報(bào)率僅為2%，甚至更低?！边@位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，目前更為嚴(yán)峻的是商鋪空置的情形在不斷增多。不少商業(yè)廣場(chǎng)因未能真正聚攏人氣，導(dǎo)致部分商鋪長(zhǎng)期空置。還有一個(gè)不可忽視的原因就是電商規(guī)模的擴(kuò)大，在一定程度上壓縮了商鋪的需求。在這種情況下，不少經(jīng)營(yíng)者紛紛由線下轉(zhuǎn)為線上，縮減商鋪?zhàn)赓U面積，從而導(dǎo)致商鋪的需求減少。
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商鋪還有投資價(jià)值嗎？
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不過(guò)，采訪中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使如此，商鋪仍是高價(jià)值產(chǎn)品，在房地產(chǎn)所有產(chǎn)品線里，價(jià)值*大，投資回報(bào)率*高。這并不是說(shuō)，所有的商鋪都有價(jià)值，只有優(yōu)秀的商鋪才具有價(jià)值。
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什么樣的商鋪才是有投資價(jià)值的商鋪呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，能否聚集人氣是關(guān)鍵?！罢f(shuō)到底，就是看有沒(méi)有人會(huì)來(lái)光顧?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，以市中心繁華地段為例，假如店鋪建在交通要道，表面上車來(lái)車往人流多，但由于停車不便，許多人并不會(huì)成為你的顧客，所以這樣的商業(yè)繁榮就只是一種假象。反之，在大型購(gòu)物中心附近，既是公共交通樞紐又有足夠的停車位可以方便停車的話，這樣的商鋪相對(duì)就比較有投資潛力了。
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而從整體店鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的趨勢(shì)上看，未來(lái)所有商品性店鋪都很難有非常大的上升空間，因?yàn)檫@類店鋪售賣的東西很容易被網(wǎng)店取代，而具有服務(wù)性和體驗(yàn)性的店鋪則無(wú)法被網(wǎng)店取代，比如餐廳，酒吧、KTV，健身、美容美發(fā)店鋪等，這些領(lǐng)域不管電子商務(wù)發(fā)展得多么龐大，終究無(wú)法替代的。再者，隨著越來(lái)越多商業(yè)綜合體的建成，未來(lái)小型的普通沿街店鋪的生意也會(huì)受到越來(lái)越大的沖擊，因?yàn)榻窈筚?gòu)物本身將不再是消費(fèi)者*看重的，逛街所帶來(lái)的娛樂(lè)體驗(yàn)才是*重要的。
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“網(wǎng)購(gòu)以價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占了中低端商品業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額，商業(yè)地產(chǎn)就要在中高檔商品品類中擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，電商可以享受消費(fèi)優(yōu)惠，但無(wú)法做到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就得從服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)中去尋找更多的租金來(lái)源?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
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